در این مقاله ، کارشناسان مالی در Crowdstreet در مورد تفاوت های سرمایه گذاری های مستقیم و غیرمستقیم بحث می کنند.
Ian Formigle · ارسال شده در 24 فوریه 2016
تعداد فزاینده ای از سرمایه گذاران در حال کشف مزایای متنوع سازی اوراق بهادار از طریق تخصیص به دارایی های املاک و مستغلات هستند. در حقیقت ، املاک و مستغلات به عنوان "کلاس چهارم دارایی" در پشت سهام ، اوراق قرضه و پول نقد ، شهرت را تقویت می کند. از آنجا که ما به این کلاس دارایی در حال رشد حرکت می کنیم ، برای سرمایه گذاران مهم است که تفاوت های مهمی را که بین سرمایه گذاری مستقیم و غیرمستقیم املاک وجود دارد ، درک کنند که تأثیرات قابل توجهی در ریسک ، بازده و تنوع دارد.
سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات چیست؟
سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات شامل خرید سهام در یک ملک خاص است. برای سرمایه گذاری در سهام عدالت ، این به معنای دستیابی به علاقه مالکیت در یک نهاد است که مستقیماً دارایی مانند یک جامعه آپارتمان ، مرکز خرید یا ساختمان اداری است. سرمایه گذاری بدهی به سرمایه گذاری وام که توسط املاک و مستغلات مانند زمین یا یک ملک موجود وثیقه می شود ، اشاره دارد.
سرمایه گذاری غیرمستقیم املاک و مستغلات چیست؟
سرمایه گذاری غیرمستقیم املاک و مستغلات به طور معمول شامل خرید سهام در یک صندوق یا یک شرکت عمومی یا خصوصی است. یکی از اولین اقدامات متداول برای سرمایه گذاران ، خرید سهام سهام غیرقانونی یا املاک و مستغلات Trust Trust Trust (REIT) است. REITS در زمینه مالکیت و مدیریت اوراق بهادار املاک و مستغلات است. بنابراین ، برای REIT های سنتی ، در اصل شما در سودآوری عملیاتی صاحبخانه سرمایه گذاری می کنید و مستقیماً در خود دارایی های اساسی نیست.
کنترل سرنوشت شما
یکی از مزایای سرمایه گذاری مستقیم ، کنترل بیشتر در تصمیم گیری است ، به ویژه در مورد استفاده از استراتژی سرمایه گذاری. به عنوان مثال ، در یک قالب سرمایه گذاری مستقیم ، یک سرمایه گذار می تواند خواصی را با معیارهای مبتنی بر موقعیت مکانی ، نوع محصول (به عنوان مثال دفتر در مقابل صنعتی) یا ساختار (به عنوان مثال حقوق صاحبان سهام ، حقوق صاحبان سهام یا بدهی) با شفافیت کامل در مجموعه ای از اطلاعات در مورد اطلاعات انتخاب کند. دارایی از جمله مستاجران ، شرایط دارایی فیزیکی و عملکرد عملیاتی و همچنین اطلاعات مربوط به بازیکنان کلیدی درگیر ، از جمله شرکت عامل و مدیر املاک. سرمایه گذاری مستقیم به افراد این فرصت را می دهد تا در آنچه می دانند سرمایه گذاری کنند و از آن اشتیاق داشته باشند ، که می تواند از معیارهای گسترده ای به اندازه یک مترو گرفته تا گرانول به عنوان یک گوشه خیابانی خاص باشد و برای خواصی که ممکن است در حیاط خلوت خود یا خارج از خانه قرار داشته باشد ، اعمال شود. دولت
به عنوان مثال، پست CrowdStreet در سال 2015 از پیشنهاد سرمایه گذاری شهری Urban Green برای توسعه مجدد مراقبت از حافظه در مرکز شهر سانتا مونیکا، کالیفرنیا یک نمونه عالی از یک فرصت سرمایه گذاری متمرکز در املاک و مستغلات است. در این مورد، اسپانسر بر اساس تحقیقات بازار که جمعیت‌شناسی قوی محلی، کمبود عرضه رقابتی و موانع بالای ورود را تأیید می‌کند، یک ملک غیرفعال و پر از پرکننده را دوباره توسعه می‌دهد. پس از تحویل و تثبیت، دارایی بازده نقدی سالانه بالایی را هدف قرار می دهد. برای سرمایه‌گذارانی که الف) دارایی را می‌شناسند و در طول سالها آن را پشت سر گذاشته‌اند، ب) به طرح کسب‌وکار اعتقاد دارند (مثلاً راه‌اندازی یک مرکز مراقبت از حافظه در سانتا مونیکا، کالیفرنیا یا ج) با داشتن یک خویشاوند از دارایی آگاه شده‌اند. که یک مقیم آینده بالقوه است - یک فرصت سرمایه گذاری مستقیم به سرمایه گذار فردی این امکان را می دهد تا بر اساس دانش یا نظرات خاص یا منحصر به فرد، یک تصمیم سرمایه گذاری هدفمند اتخاذ کند.
در مقابل، خرید سهام در یک صندوق یا REIT اغلب معادل سرمایه گذاری در استراتژی سرمایه گذاری گسترده تر یک واحد تجاری است. این ممکن است هنوز یک استراتژی قابل دوام و حتی جذاب باشد - فقط این یک نوع سرمایه گذاری متفاوت است. به عنوان مثال، تحت این قالب، یک فرد هیچ کنترلی و در بیشتر موارد حتی دانش قبلی در مورد دارایی های فردی که خرید و فروش می شود، ندارد. علاوه بر این، برخی REIT دارای سبد املاک و مستغلات گسترده ای هستند که شامل املاک در ایالات متحده و سایر کشورها مانند چین و برزیل می شود. این می تواند پیامد ناخواسته اضافه کردن ریسک به تغییرات ژئوپلیتیکی، نرخ ارز و اقتصادی بازارهای خارجی را ایجاد کند.
اجتناب از هزینه های بالاتر
پیشنهادات مستقیم املاک و مستغلات اغلب دارای ساختارهای هزینه و غرامت مشخصی است که می تواند بر اساس مورد به مورد متفاوت باشد. به خصوص در بازار آنلاین املاک و مستغلات، پلتفرم‌های مختلف با مدل‌های مختلف کسب‌وکار مرتبط با کارمزد عمل می‌کنند. بنابراین، برای سرمایه گذاران مهم است که انتخاب ها را با دقت مقایسه و مقایسه کنند. سرمایه گذاران در بازار CrowdStreet برای ثبت نام در پلتفرم یا سرمایه گذاری در پیشنهادات خاص املاک و مستغلات هیچ کارمزد یا «بار» پرداخت نمی کنند.
سرمایه گذاران می توانند انتظار داشته باشند که برای سرمایه گذاری های غیرمستقیم املاک و مستغلات در صندوق ها و REIT هزینه هایی بپردازند. به ویژه REITهای غیر قابل معامله به دلیل بارهای جلویی فاحش آنها مورد انتقاد قرار گرفته اند. طبق گفته سازمان تنظیم مقررات صنعت مالی (FINRA)، کارمزدهای اولیه برای REITهای غیر قابل معامله می تواند تا 15 درصد قیمت هر سهم باشد. این هزینه ها شامل کمیسیون و هزینه های کارگزار و همچنین هزینه های پیشنهادی و سازمانی اضافی است. طبق گفته FINRA، REITهای قابل معامله در بورس ممکن است کارمزدهای پذیره نویسی جلویی در قالب تخفیف داشته باشند که می تواند 7٪ یا بیشتر از درآمدهای ارائه شده باشد.
سرمایه گذاری از مشوق ها
یکی از مزایای سرمایه گذاری مستقیم این است که پیشنهادات اغلب برای ایجاد انگیزه حامیان مالی برای ارائه بهتر از عملکرد مورد انتظار از طریق آنچه که معمولاً به عنوان "تبلیغ" گفته می شود ، ساختار می شوند. ترویج به طور معمول حاوی بازده های ارجح به سرمایه گذاران تا زمانی که اولین مانع (معمولاً بر اساس نرخ داخلی بازده اندازه گیری شود) برآورده می شود که در آن حامیان مالی شروع به سهم نامتناسب در سود اضافی می کنند. از آنجا که حامیان مالی می خواهند سرمایه گذاران را جذب کنند ، آنها انگیزه ای برای ایجاد ساختارهای جبران خسارت دارند که با آنها هماهنگ هستند. به جای جمع آوری هزینه های تضمین شده و ارائه بازده ثابت ، حامیان مالی غالباً در ازای ترویج ، هزینه های ثابت را لاغر می کنند که در صورت فراتر از این فرصت برای پاداش بیشتر یا درصد سود اضافی را فراهم می کند. این یک سناریوی برنده است. اگر حامیان مالی عملکرد خوبی داشته باشند ، آنها برای این نتایج جبران می شوند و سرمایه گذاران این فرصت را دارند که با بازده کلی بالاتر در آن سود به اشتراک بگذارند. برعکس ، اگر حامیان مالی تحت فشار قرار بگیرند ، سرمایه گذاران کل سهم طرفدار بازده خود را کسب می کنند و حامیان مالی از هرگونه جبران خسارت عقب بسته می شوند. REIT ها و وجوه به طور کلی مبتنی بر هزینه هستند ، به این معنی که مدیران بدون در نظر گرفتن عملکرد ، هزینه های خود را جمع می کنند.
صبور بودن با پول خود
جنبه دیگر سرمایه گذاری مستقیم در مقابل سرمایه گذاری غیر مستقیم املاک و مستغلات ، درک نقدینگی است. سرمایه گذاری غیرمستقیم در سهام REIT یا صندوق های متقابل با معامله عمومی به سرمایه گذاران امکان می دهد سهام را به راحتی خریداری و بفروشند. سرمایه گذاری مستقیم در املاک و مستغلات به طور سنتی شامل خرید و نگه داشتن دارایی در طی یک دوره از سالها بوده است. ماهیت طولانی مدت سرمایه گذاری در املاک و مستغلات مستقیم می تواند مزایای اضافه شده ای را ایجاد کند ، از جمله تحویل جریان نقدی پایدار در طول مدت سرمایه گذاری ، اما به هزینه نقدینگی روزانه (در مورد REIT های تجاری عمومی) می رسد. برخی از پیشنهادات تأمین مالی بدهی ممکن است شامل شرایط ثابت 12 تا 18 ماه باشد ، در حالی که ممکن است پیشنهادات سهام سه تا هفت سال شرایط هدفمند را ارسال کند.
Marketplace CrowdStreet املاک و مستغلات تجاری مستقیم را به راحتی در دسترس قرار می دهد. این پلتفرم به سرمایه گذاران این فرصت را می دهد تا با ارائه اطلاعات شفاف در مورد انواع فرصت های سرمایه گذاری در املاک و مستغلات تجاری در سراسر کشور ، و همچنین ارائه ابزاری برای کمک به سرمایه گذاران ، عملکرد و مدیریت اوراق بهادار سرمایه گذاری در حال رشد املاک و مستغلات ، نمونه کارها خود را متنوع کنند.
