همراه با زمینه افزایش نرخ بهره در طول سال ، نوسانات نرخ به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. بازده خزانه داری و نرخ مبادله در هر دو پایان کوتاه و طولانی منحنی ، در دوره های زمانی نسبتاً کوتاه (از جمله شبانه) واریانس قابل توجهی نشان داده است. این امر به ریسک نرخ بهره بیشتر در هزینه بدهی در پنجره بین تعهد معامله و بسته شدن تبدیل شده است. این قطعه در مورد این خطر و اینکه چگونه چاتام می تواند با مدیریت آن به وام گیرندگان املاک و مستغلات تجاری (CRE) کمک کند ، بحث می کند.
غذای اصلی
- افزایش نرخ بهره به روز به روز با افزایش نوسانات کوتاه مدت در نرخ ها همراه است ، که در هر دو نرخ کوتاه مدت و بلند مدت مشاهده شده است.
- این نوسانات توسط وام گیرندگان CRE به عنوان افزایش خطر نرخ بین تعهد معامله و بسته شدن معامله بدون در نظر گرفتن ساختار مدت وام و انتخاب نرخ شناور ثابت در مقابل احساس می شود.
- در این محیط ، وام گیرندگان باید طیف بیشتری از هزینه های احتمالی اهرم را تحت تأثیر قرار دهند.
- Chatham می تواند به وام گیرندگان در تعیین کمیت این خطر ، شناسایی کاهش خطر بالقوه و به اشتراک گذاشتن بهترین شیوه هایی که مشاهده می کنیم کمک کند.
روایت اصلی برای وام گیرندگان CRE در سال جاری افزایش نرخ بهره و تاثیر آن بر هزینه های تامین مالی برای بدهی های نرخ شناور کوتاه مدت و نرخ ثابت بلندمدت بوده است. با نگاهی به این روند افزایش نرخ ها، پویایی دیگری را در بازار نرخ مشاهده کرده ایم که بر اقتصاد معاملات تأثیر می گذارد و پیامدهایی برای مدیریت ریسک دارد - نوسان نرخ بهره. در حالی که روند نرخ سود در سال جاری افزایشی بوده است، اما مسیر افزایش ثابت نبوده است. همانطور که پریا میسرای بانک TD در یادداشت تحقیقاتی منتشر شده در 24 ژوئن 1 مشاهده کرد، تقریباً 55 درصد از نقل و انتقالات روزانه در نرخ 2 ساله و 10 ساله خزانه داری از سال تا به امروز از یک حرکت انحراف استاندارد فراتر رفته است. او این نوسان را به «روایت‌های دوئلی» ریسک‌های اقتصاد کلان دوگانه‌ای که با آن روبه‌رو هستیم - تورم و رشد آهسته، مبادله فدرال رزرو در تصمیمات سیاستی برای تأثیرگذاری بر این ریسک‌ها، و ساختار بازار خزانه‌داری که کاهش و کاهش واسطه‌گری دلالان را تجربه می‌کند، نسبت می‌دهد. راب منگرلی، یکی از اعضای تیم پوشش ریسک چتم، در مقاله خود در لینکدین به برخی از روایات اقتصادی کلان بالقوه گسترده‌تر اشاره می‌کند. همانطور که نمودار زیر (که نوسانات را برای بازده اوراق خزانه 2 ساله و 10 ساله 2 نشان می دهد) نشان می دهد، این نوسان بر انتهای کوتاه و بلند مدت منحنی تاثیر می گذارد و به غیر از شروع COVID، نشان دهندهبی ثبات ترین بازار نرخ ها که در 10 سال گذشته دیده ایم.
برای وام گیرندگان CRE، این نوسان فقط به نفع دانشگاهی نیست. برای سرمایه‌گذاری که دارایی جدیدی را به دست می‌آورد، معمولاً یک بازه زمانی 60 تا 90 روزه بین قرارداد و بسته شدن آن وجود دارد. با فرض استفاده از اهرم، این پنجره دوره ریسک نرخ بهره را نشان می دهد. یک وام گیرنده با نرخ ثابت ممکن است شاهد نرخ معیار خزانه یا سوآپ باشد که بر اساس آن قیمت وام آنها افزایش می یابد، در حالی که وام گیرنده با نرخ شناور ممکن است شاهد افزایش هزینه یک پوشش، مانند سقف نرخ بهره باشد. در هر صورت، وام گیرنده وام خود را با هزینه بهره بالاتر از آنچه که در زمان بستن قرارداد در نظر گرفته شده بود، می بندد. امسال، بسیار بیشتر از سال‌های گذشته، این ریسک بزرگ‌تر است - احتمال اینکه وام‌گیرنده تغییرات مهمی را در هزینه تأمین مالی خود بین قرارداد و بسته شدن ببیند، بسیار بیشتر است. این کاهش اطمینان در سالی که اسپردهای وام نیز به میزان قابل توجهی کاهش یافته است، به آسیب آسیب می‌افزاید.
نمودار زیر بازده خزانه 10 ساله را به 1 آوریل 2021 نشان می دهد ، و برای هر تاریخ گسترش بین بالا و پایین برای عملکرد در طی 60 روز کاری زیر ، این محدوده منعکس کننده نوسانات در بازده بیش از حد است. این دوره. با نگاهی به این داده ها ، نمونه ای از وام گیرنده را در نظر بگیرید که یک بودجه با بدهی با نرخ ثابت را در طی خزانه 10 ساله بسته می کند. با فرض تعهد 60 روزه برای بستن پنجره ، وام گیرنده ای که در آوریل سال گذشته تعهد را امضا می کند ، ممکن است انتظار داشته باشد طیف وسیعی از نتایج برای خزانه داری 10 ساله در بسته شدن کمتر از 30 bps باشد. در مارس سال جاری ممکن است این محدوده از 120 bps فراتر رفته باشد.
داستان برای بدهی با نرخ شناور مشابه است. نرخ های کوتاه مدت در ماه های اخیر به شدت تغییر کرده است زیرا انتظارات بازار در حدود حدی که فدرال رزرو نیاز به افزایش نرخ برای مهار تورم داشته باشد. نمودار زیر منحنی رو به جلو را برای مدت 1 ماه SOFR از نزدیک به تجارت در 15 ژوئن (بلافاصله پس از آخرین جلسه فدرال رزرو) و منحنی نزدیک به تجارت امروز نشان می دهد. اولین قیمت گذاری بازار در اوج نرخ SOFR 3. 77 ٪ تا مارس 2023 ، در حالی که دومی تا مارس 2023 اوج نرخ SOFR 3. 50 ٪ را نشان می دهد.
این نوسانات در انتظارات با نرخ کوتاه مدت باعث نوسانات قیمت گذاری در CAP CAP شده است که امسال به محرک قابل توجهی در اقتصاد وام تبدیل شده است. مشابه نمودار خزانه 10 ساله در بالا ، نمودار زیر هزینه یک کلاه 2 ساله ، 3 ٪ (در نقاط پایه وام) را از 1 آوریل 2021 تا جریان و همچنین گسترش بینهزینه بالا و پایین همان ساختار در طی 60 روز بعد.
اگر این نوسانات ادامه یابد ، وام گیرندگان CRE همچنان خطر افزایش هزینه بدهی خود را از نظر مادی بین تعهد و بسته شدن تحمل می کنند. این خطر ممکن است دو طرفه باشد: برخی از وام گیرندگان از حرکات نرخ مطلوب بهره مند می شوند. اگرچه ، همانطور که ما به مشاوره به مشتریان خود مراجعه کرده ایم ، وام گیرندگان از خبرهای بد ناامید شده اند تا اینکه از خبرهای خوب مشتاق هستند. خبر بد بیش از مزایای خبرهای خوب آسیب می رساند.
پیامدهای وام گیرندگان چیست؟در این محیط ، ما وام گیرندگان را تشویق می کنیم تا موارد زیر را در نظر بگیرند:
- بزرگی خطر را درک کنید. اگر در حال امضای برگه مدت وام برای یک وام با نرخ ثابت هستید، می‌توانیم به شما کمک کنیم تا بفهمید نرخ‌های 10 ساله خزانه‌داری و سوآپ در ماه‌های اخیر چقدر نوسان داشته است. اگر در حال بستن فلوتر با نیاز سقف هستید، می‌توانیم به شما بگوییم که هزینه آن سقف نسبت به نرخ‌های بهره نسبت به سایر عوامل بازار چقدر حساس است و ممکن است در یک دوره زمانی مشخص چقدر تغییر کند. این آگاهی به تنهایی ممکن است به شما در کاهش ریسک کمک نکند، اما می تواند به جلوگیری از غافلگیری ناخوشایند در مسیر کمک کند یا اگر خطر شناسایی شده واقعاً ناخوشایند باشد، ممکن است نحوه نگرش شما به جذابیت معامله را تغییر دهد.
- در صورت امکان خطر را کاهش دهید. برای وام‌های با نرخ ثابت، این امر ممکن است قفل‌های نرخ وام دهنده را جذاب‌تر کند و ممکن است نحوه ارزیابی گزینه‌های وام را تغییر دهد، یا ممکن است شما را به در نظر گرفتن سایر استراتژی‌های پوشش ریسک سوق دهد. برای وام هایی که به طور مصنوعی با معاوضه ثابت شده اند، ممکن است قبل از بسته شدن وام را زودتر از موعد مبادله کنید. برای وام‌های با نرخ شناور با سقف مورد نیاز، می‌توانید هزینه‌های سقفی را کنترل کنید و قبل از نیاز به خرید آنها فکر کنید. این ممکن است برای سقف‌های وام‌های جدید غیرعملی باشد، اما می‌تواند برای نیازهای سقف فنری یا سقف‌هایی که در رابطه با تمدید وام خریداری می‌شوند، منطقی‌تر باشد.
- آماده تجارت باشید. هیچ چیز ناامید کننده تر از این نیست که ببینید یک کلاه یا مبادله ای که قصد دارید در سطح مطلوبی قرار دهید، اما نتوانید از آن استفاده کنید. اکنون بیش از هر زمان دیگری، ما شاهد رفتار استراتژیک وام گیرندگان در زمان اجرای پوشش‌های حفاظتی هستیم. Chatham می‌تواند با شما همکاری کند تا به شما کمک کند قبل از اینکه کاملاً از شما خواسته شود، در موقعیتی قرار بگیرید که معامله کنید، معمولاً به گونه‌ای که شما را متعهد به هیچ چیز نمی‌کند، که باعث می‌شود یک گزینه رایگان ارزش دنبال کردن را داشته باشید.
در Chatham، ما به مشتریان کمک می‌کنیم تا در مورد طیف وسیعی از محیط‌های نرخ بهره که باید پذیره‌نویسی کنند و نحوه مدیریت ریسک مرتبط با این عدم قطعیت فکر کنند.
